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최근 전세사기로 인한 피해로 많은 분들이 어려운 상황에 처해 있습니다. 개인의 문제가 아닌 정책의 문제로써 피해자들이 양산 된 가운데 정부에서 지속적인 피해를 방지하고자 제도개선 및 시행령 개정안이 발표되고 있습니다.
정부에서 발표한 전세사기 피해 방지를 위한 주택임대차보호법 개정안을 첨부하오니 정확한 내용 확인하시어 참조하시기 바랍니다.
전세사기피해방지 주택임대차보호법 일부개정안 pdf 다운로드
우선변제권과 대항력의 의미와 요건
우선변제권과 대항력은 임대차 계약에 관련된 중요한 요소입니다. 이 글에서는 우선변제금과 대항력에 대해 알아보도록 하겠습니다.
우선변제금
우선변제금은 경매나 공매에서 낙찰 대금 중 후순위 권리자보다 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말합니다. 임대차에서는 임차인이 집을 떠날 때 받는 보금도 우선변제금의 일종입니다. 이러한 우선변제금의 효력을 발생시키기 위해서는 대항력 완료 후 확정일자가 지나야 합니다.
대항력
대항력은 이사나 전입신고와 같은 행위를 통해 발생하는 것으로, 계약서 등기가 이루어지지 않았더라도 점유 및 전입신고와 같은 일련의 행위로 인해 임대차보호법에 따른 물권의 효과를 가집니다. 이러한 대항력이 없으면 우선변제금의 효력을 발생시킬 수 없습니다.
따라서, 이사당일 전입신고와 확정일자 신청을 함께 한 경우, 전입신고는 신고된 다음날부터 효력이 발생하지만, 확정일자는 신청한 그날부터 효력이 발생합니다. 이사하는 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 신청했다면, 우선변제 효력은 이사 다음날 0시에 발생합니다.
전입신고 주의사항
주말이나 공휴일에 이사를 해야 한다면 하루 전날 꼭 신청해야 합니다.
전입신고는 인터넷으로 언제든지 접수할 수 있지만 업무 처리는 정상 업무개시일에 이루어지기 때문에 임대인과 상의하여 하루 전날 전입신고를 하도록 하는 것이 안전합니다.
소액보증금에 의한 최우선변제권이란?
일정 보증금 범위내에서 순위에 상관없이 이부분 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.
위에 언급한 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 권리가 우선변제금이라면 소액임차보증금에 의한 우선변제권은 순위와 상관없이 일정금액을 우선 배당받을 권리를 말합니다. 이를 최우선변제권이라고 칭합니다.
최우선변제권은 우선변제권과 달리 대항력만 있으면 효력이 발생됩니다.
단 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 정한 일정범위 보증금 이내에서만 효력이 있습니다.
위 표처럼 서울시의 경우 1억 6,500만원 이하 보증금 계약일 경우 대항력으로 순위와 별개로 5,500만원까지 우선 배당이 가능 합니다.
최우선변제권이라도 위 금액을 다 보장받을 수는 없습니다.
여러차례 유찰이 되는 물건이나 소액임대차에 해당하는 임차인이 많을 경우 전액 변제받기 어려운 경우가 종종 있습니다.
최우선 변제금의 배당한도는 낙찰가액의 1/2 비율로 한정 되어 있습니다.
때문에 소액임차인이 많은 다가구주택의 경우 계약 전 저당권과 현재 임차인들의 보증금현황을 확인하는 것이 좋습니다.
최우선변제금 성립요건
1. 보증금이 소액적용범위에 해당할 것
2. 경매개시결정기입등기 이전에 대항력 요건을 갖출 것
3. 배당요구 종기일 까지 배당요구 할 것
또한 등기부나 건축물대장에 기입된 공부상의 용도 기준이 아닌 실제 어떻게 이용되고 있는지에 따라 결정 됩니다.
때문에 공부상 상가나 공장일 지라도 사회 통념상 건물로 인정되고 내부를 변경하여 주거용으로 사용 중이라면 주거용 건물로 간주되어 보호대상이 됩니다.
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